بازار عجیب املاک در آلمان: خرید یا اجاره بهتر است؟

آلیسا (Alisa) و رابین (Robin) به دنبال خانه‌ای جدید می‌گردند. آنها در پلاون (Plauen)، نزدیک مرز بایرن (Bayern) زندگی می‌کنند. رابین کارمند دولتی و آلیسا شاغل است، که به آن‌ها این امکان را می‌دهد تا در این منطقه خانه‌ای بخرند زیرا قیمت‌ها هنوز نسبتاً مناسب هستند. نمونهٔ یک خانه قدیمی مستقل در نزدیکی هوف (Hof)، حدود سی کیلومتر دورتر از پلاون، که دارای ٢٦٠ متر مربع زمین و ٨٠ متر مربع فضای زندگی است، ٥٦٥٠٠ یورو  قیمت دارد. این زوج می‌گویند: “این خانه متعلق به خودمان است و از اجاره بیرون آمده‌ایم.”

افزایش علاقه به خانه‌های قدیمی

در گذشته، خانه‌های قدیمی در روستاها تقریباً فروش نمی‌رفتند، اما حالا اوضاع تغییر کرده است. هولگر کلوزه (Holger Klose)، مشاور املاک در هوف (Hof) توضیح می‌دهد، دو سوم از مشتریانش از مناطق دیگر و حتی بیش از صد کیلومتر دورتر می‌آیند. او می‌گوید تعداد زیادی از فریلنسرها، نمایندگان و افرادی که امکان کار در خانه را دارند، به خانه‌های ارزانتر علاقه‌مند می‌شوند و هزینه‌های زندگی نیز کمتر است.

قیمت‌ها در مناطق شهری و روستایی

در مناطق روستایی، یک متر مربع مسکن به طور متوسط ٧٥٠ یورو هزینه دارد. در مقابل، قیمت‌ها در شهرهای بزرگ بسیار گران‌ترند: در لایپزیک (Leipzig) ٢٥٠٠ یورو، در دوسلدورف (Düsseldorf)، اشتوتگارت (Stuttgart) و کلن (Köln) بیش از ٤٠٠٠ یورو، و در برلین (Berlin) نزدیک به ٥٠٠٠ یورو برای هر متر مربع است. در هامبورگ (Hamburg) قیمت‌ها نزدیک به ٦٠٠٠ یورو و در مونیخ (München) حتی بیش از ٨٠٠٠ یورو است.

تاثیر تعداد بیشتر املک بر قیمت‌ها

توماس آیگنر (Thomas Aigner)، مشاور املاک در مونیخ توضیح می‌دهد که بازار املاک کمی کندتر شده و زمان‌های فروش طولانی‌تر شده‌اند. او می‌گوید که اکنون دو برابر تعداد املاک در بازار وجود دارد. این تغییرات باعث شده که خریداران انتخاب‌های بیشتری داشته باشند.

استفان کیپس (Stephan Kippes) از انجمن املاک IVD می‌گوید: “ما شاهد افزایش چشمگیری در معاملات املاک بوده‌ایم. اما با افزایش چهار برابری نرخ‌های بهره در پایان سال ٢٠٢١، بازار تغییر چشمگیری کرد و قیمت‌ها کاهش یافتند، هرچند همچنان بالا هستند. اکنون بازار در حال تثبیت است.”

تاثیر افزایش نرخ بهره وام‌ها

بیشتر مردم دیگر قادر به تأمین مالی وام املاک نیستند. برای نمونه، یک وام ٣٠٠ هزار یورویی با نرخ بهره ثابت ده ساله و پرداخت اولیه دو درصد، در سال ٢٠٢٠ ماهانه ٦٧٥ یورو هزینه داشت. امروز با نرخ بهره ٣.٧ درصد، این مبلغ به ١٤٢٥ یورو در ماه رسیده است، یعنی بیش از دو برابر. در طول ده سال، هزینه‌های اضافی به ٩٠ هزار یورو می‌رسد، که بسیاری قادر به پرداخت آن نیستند. این باعث شده که بانک‌ها نیز محتاط‌تر شوند و هر درخواست وام را دقیق‌تر بررسی کنند.

شرایط ساختمان و اهمیت بهره‌وری انرژی

مریم موهر (Miriam Mohr) از شرکت Interhyp، یکی از بزرگ‌ترین نمایندگان وام‌های املاک، می‌گوید: “قبلاً مهم‌ترین عامل برای یک ملک، مکان (Lage) آن بود. اما اکنون بهره‌وری انرژی نیز اهمیت زیادی پیدا کرده است.” اهمیت بهره‌وری انرژی حتی در دادگاه محلی مونیخ نیز مشاهده می‌شود. واردات پرهزینه انرژی در ساختمان‌های قدیمی، خریداران را محتاط کرده است.

کجا خریدن و کجا اجاره کردن به صرفه‌تر است؟

متخصصان املاک شرکت مشاور bulwiengesa AG در مونیخ، شاخصی برای سنجش مقرون به صرفگی در مقایسه خرید و اجارهٔ املاک در شهرهای مختلف ارائه می‌دهند. کریستینا کراوس (Christina Kraus) از bulwiengesa توضیح می‌دهد که این شاخص، درآمد منطقه‌ای را نسبت به هزینه مسکن در همان منطقه ارزیابی می‌کند. برای نمونه، اجاره کردن در بایرن (Bayern) در شهرهایی مانند روزنهایم (Rosenheim)، لندشوت (Landshut) و ارلانگن (Erlangen) به صرفه است، در حالی‌که خرید در اشافنبورگ (Aschaffenburg)، وورتسبورگ (Würzburg) و پاساو (Passau) بیشتر به نفع است. حتی در مناطق اطراف هوف، خریدن جذاب‌تر از اجاره کردن است.